Calculer son taux d'endettement

Taux d'endettement = (mensualités de crédits + autres charges retenues) ÷ revenus nets mensuels × 100

Les revenus s'entendent nets avant impôt sur le revenu. Le résultat sert à vérifier qu'un nouveau prêt est compatible avec vos ressources. Inversement, la mensualité maximale se calcule par revenus × 0,35, puis la capacité d'emprunt en découle.

Les banques n'appliquent pas toutes les mêmes conventions : certaines ne retiennent qu'une quote-part des loyers perçus [À VÉRIFIER : quote-part usuelle de 70 %, à confirmer auprès de la banque], d'autres ignorent les primes non garanties. Les prestations sociales sont traitées au cas par cas. Le loyer de votre résidence actuelle disparaît du calcul si vous achetez pour l'occuper.

Oui pour les banques, depuis le 1er janvier 2022 : la recommandation du HCSF est devenue une norme juridiquement contraignante. Elle fixe deux critères pour les crédits immobiliers : 35 % d'endettement maximum, assurance comprise, et 25 ans de durée maximum (27 ans pour le neuf ou les achats avec travaux, avec un différé de 2 ans au plus).

Chaque banque peut toutefois accorder jusqu'à 20 % de sa production trimestrielle hors de ces critères, en priorité aux acquéreurs de leur résidence principale et aux primo-accédants. Un taux de 36 ou 37 % n'est donc pas forcément refusé, notamment si le reste à vivre est confortable. Pour les crédits à la consommation seuls, la norme HCSF ne s'applique pas, mais le prêteur doit vérifier votre solvabilité.

Solder un petit crédit avant la demande, allonger la durée dans la limite de 25 ans, augmenter l'apport pour réduire le capital, choisir une assurance moins chère (assurance emprunteur) ou regrouper ses crédits (rachat de crédit). Chaque solution a un coût : comparez le coût total, pas seulement la mensualité, avec le simulateur de mensualité. Pour un avis sur votre situation, la banque, un courtier ou l'ADIL de votre département peuvent vous accompagner.